Mon projet, mes démarches
1 - Que faire avant de construire ?
Toute construction ou aménagement doit respecter les règles d’urbanisme édictées par la commune.
Il convient donc d'anticiper les règles, les limites, les obligations et les droits inhérents à chaque parcelle, à chaque territoire pour faciliter l'obtention des autorisations nécessaires à votre projet.
► Se renseigner en Mairie pour connaître les contraintes afférentes à son terrain
Se rendre en mairie avant le dépôt du dossier permet d'opérer une première analyse des possibilités de construction qui vous sont offertes. En consultant le Plan Local d’Urbanisme ou Carte Communale de votre territoire, vous pourrez :
- - prendre connaissance de la zone dans laquelle se situe votre projet
Chaque parcelle est couverte par un zonage, soumise à des règles d’urbanisme et parfois des servitudes d'utilité publique détaillées dans le PLU. A chaque zone d'un PLU, correspondent des règles particulières. Aussi, votre projet devra respecter les contraintes règlementaires de la zone. Il vous faudra prendre en compte notamment, les règles relatives à l'implantation de votre projet par rapport aux limites séparatives ou de voies, les règles architecturales (type de couverture, enduits,…), les règles de hauteur…
- - prendre connaissance des servitudes impactant votre projet
En fonction de la zone dans laquelle il est situé, votre projet pourra être soumis à des servitudes. Ainsi, lors de l'instruction, l’avis des services gestionnaires de la servitude sera requis.A titre d'exemple : Architecte des Bâtiments de France (cas où le projet est situé dans le périmètre de protection d’un Monument Historique), ERDF (surplomb d’une ligne électrique), Services des risques (aléas inondation).
Certaines consultations pourront engendrer un délai supplémentaire lors de l’instruction, entraînant la fourniture d’exemplaires supplémentaires de votre dossier.
Avant de finaliser votre projet, vous pouvez sollicitez en amont, pour conseils :
- L'Architecte des Bâtiments de France (ABF), si le projet situé dans un périmètre de protection d’un monument historique,
- Le CAUE (Conseil Architecture Urbanisme Environnement) qui est un conseil gratuit auprès des particuliers.
2 - Choisir sa procédure
En fonction de la surface de plancher * et / ou de l'emprise au sol** de votre projet, le formulaire que vous aurez à compléter, ainsi que les informations ou pièces graphiques à fournir seront différents. Vous pouvez vous référer aux indications des notices d’information des imprimés CERFA.
*Définition surface de plancher : Elle est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades. Calcul de votre surface de plancher
** Définition emprise au sol : L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements (article R.420-1 du code de l'urbanisme).
► Votre projet n'est soumis à aucune formalité, au titre du Code de l’Urbanisme
- - si la surface de plancher et/ ou l'emprise au sol de la construction projetée est inférieure ou égale à 5 m² et sa hauteur inférieure ou égale à 12 m (article R421-2 à R421-8 du Code de l’Urbanisme). Toutefois, la destination de certaines constructions est dispensée de formalités sous conditions particulières.
- - s'il s'agit de la construction d'une piscine dont la superficie du bassin est inférieure ou égale à 10m² (piscine non couverte ou dont la couverture est < à 1,80m).
- - s'il s'agit d'un projet de terrasse de plain-pied sans terrassement.
Attention toutefois, les projets doivent respecter les règles d'urbanisme en vigueur sur votre territoire et les autres réglementations applicables telles que le Plan de Prévention du Risque Inondation, Périmètre de Sites Naturels Classés…
► Votre projet doit faire l'objet d'une déclaration préalable (Articles R421-9 à R421-12 du Code de l’Urbanisme) notamment:
- - si la surface de plancher ou l'emprise au sol de la construction projetée est comprise entre 5 et 20m² et la hauteur inférieure ou égale à 12 m ;
- - si la surface de plancher ou l'emprise au sol de la construction projetée est inférieure ou égale à 5 m² et la hauteur supérieure à 12 m ;
- - pour les piscines dont la surface de bassin est inférieure ou égale à 100 m², non couvertes, ou dont la couverte (fixe ou mobile) a une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à 1.80 mètres ;
Exceptions :
- En zone urbaine d'un PLU et si votre projet est en extension, c'est-à-dire en continuité du bâti existant, votre projet fera l'objet d'une déclaration préalable jusqu'à 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol – ce sont donc des travaux sur une construction existante. Mais cette possibilité ne peut pas être utilisée lorsque le projet amène à franchir le seuil du recours à l’architecte (actuellement 150 m²).
- Pour les locaux qui changent de destination sans modification des structures porteuses ou de la façade de la construction, votre projet fera l'objet d'une déclaration préalable.
-
Constructions et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes : Cerfa ou Cerfa pour 40m² en Zone Urbaine
Permet de réaliser des travaux sur une maison individuelle (extension, modification de l'aspect extérieur, ravalement de façade dans des secteurs protégés ou certaines communes…), de construire une annexe à son habitation (piscine, abri de jardin, garage...) ou d'édifier une clôture
-
Lotissement sans travaux, ni équipements communs (une division de lots) : Cerfa
Exception : En cas de division de lots avec création d'un accès commun entre les lots ou d’un équipement commun (réseaux publics), votre projet devra faire l'objet d'un permis d'aménager.
- Construction, travaux, installations et aménagements non soumis à permis comprenant ou non des démolitions : Cerfa
Permet de déclarer des travaux ou des installations qui ne sont pas liés à une maison individuelle, par exemple une petite extension pour un local artisanal► Votre projet doit faire l'objet d'un permis de construire
- - si la surface de plancher ou l'emprise au sol est supérieure à 5m² et la hauteur supérieure à 12 m
- - si la surface de plancher ou l'emprise au sol est supérieure à 20 m² quelle que soit la hauteur
- - pour les locaux qui changent de destination, avec modification des structures porteuses ou de la façade de la construction.
- - Permis de construire pour une maison individuelle et/ ou ses annexes : Cerfa
Il s'agit du formulaire spécialisé et simplifié pour la construction des maisons individuelles.
- - Permis de construire comprenant ou non des démolitions : Cerfa
Il s'agit du formulaire général pour tous les autres types de constructions, autre que maison individuelle.
Si le projet induit une démolition partielle ou totale, vous devez prévoir les annexes requises.
► Votre projet concerne une démolition : il doit faire l'objet d'un permis de démolir si les dispositions du PLU le prévoient.
- Permis de démolir : Cerfa
3 - Les démarches après l’obtention de l’autorisation d’urbanisme
► L'affichage de l'autorisation à réception de l'arrêté signé
Dès que l'accord express ou l’accord tacite de votre autorisation est acquis, vous devrez effectuer un affichage annonçant vos travaux sur le terrain (en cas d’autorisation tacite, l’affichage est fait en référence à l’imprimé CERFA de demande.)
Cet affichage est primordial afin que puisse s'exercer le droit des tiers, c'est à dire le droit de toute personne entourant le projet de pouvoir s'informer du projet et, le cas échéant, d'exercer son droit à le contester.
Le défaut d’affichage peut être sanctionné car le dossier de déclaration préalable de travaux ou le permis de construire doit pouvoir être consulté en mairie par toute personne intéressée.
Les tiers (riverains) ont un délai de 2 mois à partir du premier jour d'affichage sur le terrain pour contester les travaux et engager un recours. Le recours est irrecevable au-delà d'un an à compter de l'achèvement de la construction.
En tout état de cause, il est recommandé de commencer les travaux au terme de ce délai de recours des tiers car s'il était donné raison aux tiers en cas de litige, vous pourriez être amené à remettre le terrain en l'état. Pensez donc à disposer d'une preuve de la date de votre affichage (photo faisant apparaître une date, constat d’huissier...).
Le panneau devra être placé de telle façon que les renseignements qu'il contient soient facilement lisibles de la voie publique pendant toute la durée du chantier.
En parallèle, dans le cas d'un permis de construire, vous devez compléter avant de commencer les travaux une DOC (Déclaration d'Ouverture de Chantier) et la retourner en mairie avant le début des travaux.
Les travaux doivent être réalisés dans le respect des règles et lois en vigueur (y compris celles ne relevant pas du Code de l'Urbanisme) et dans le respect du droit des tiers, de l'éventuelle existence de servitudes de droit public ou privé.
► A la fin des travaux
L'achèvement et la conformité des travaux
Vous devez déclarer en mairie l'achèvement des travaux lorsque la totalité des travaux prévus par le permis de construire est terminée par une Déclaration attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux.
Ce formulaire indique que le projet est conforme à l'arrêté et aux règles d'urbanisme et comporte, le cas échéant, les attestations du maître d’œuvre prévues par la règlementation (RT 2012, attestations acoustique, sismique, études de sols…).
La fiscalité
La plupart des constructions sont soumises à une fiscalisation qui reflète l'investissement public en réseau, voies, équipements (Taxe d’Aménagement et Redevance d’Archéologie Préventive).
Pour en savoir plus
La Participation pour le Financement de l’Assainissement Collectif (PFAC)
Les constructions desservies par un réseau public d’assainissement collectif des eaux usées sont assujetties au versement d’une participation financière dont le montant est fixé par la collectivité.
Pour consulter les montants de la PFAC, consultez notre rubrique : Assainissement Collectif
